모기지 융자 30년으로 할까, 15년으로 할까?

▶ 재정상태에 따라 현명하게 선택해야

집을 구매하는데 있어 빼놓을 수 없는 고민은 역시 모기지 융자이다. 모기지는 주택소유주의 재정에서 가장 큰 부분을 차지하고 있기 때문에 주의를 기울이지 않으면 이 책무는 다른 재정적 목표를 방해하는 요소가 될 수 있다. 따라서 감당할 수 있는 월 페이먼트, 합리적인 상환기간 등을 고려해 자신에게 적합한 모기지 상품을 선택하는 것이 중요하다. 모기지 대출 때 가장 흔한 만기 유형은 ‘15년’과 ‘30년’이다. 만기 유형별로 장단점이 있기 때문에 상황을 따져보고 선택해야 혜택을 누릴 수 있다. 15년과 30년 고정 모기지를 비교한다.

■상환기간

어찌보면 당연해 보일 수도 있지만 15년 모기지의 가장 큰 장점은 융자금을 더 빨리 상환할 수 있다는 것이다. 모기지에서 벗어나는 것은 마음의 안정을 주고 다른 재정적 목표를 달성하는 데 필요한 자금을 유연하게 운용할 수 있다.

모기지가 남아 있는 상태에서 가령 대학 등록금을 납부하기 시작한다던지 은퇴 이후 연금 이외의 특별한 소득이 없는 상황에서 여전히 모기지를 갚는다는 건 보통 부담이 아니다.

그러므로 재정적 상황이 허락된다면 하루 빨리 고정 지출을 줄이는 것이 좋다. 문제는 젊었을 때 집을 사는 사람들이 적다는 것이다. 베이미 부머 세대의 절반 정도가 여전히 가지고 있는 상환액의 중간값은 약 9만달러로 모기지 융자를 가지고 은퇴를 맞는 주택소유주는 계속 늘고 있다.

■총 비용

15년 고정 모기지는 장기적인 관점에서 훨씬 낮은 비용이 들어간다. ‘예를 들면 30년 고정 모기지의 이자율은 4.07%, 15년 고정 모기지의 이자율은 3.24%였다. 다음과 같은 이자율을 융자금 30만달러, 40만달러에 적용해 총 지출을 계산해보자. 30만달러를 대출했을 때, 15년 고정 모기지의 총 지출액은 37만 9,179달러, 30년 고정 모기지의 총 지출액은 51만 9,976달러이다. 40만달러를 대출했을 때, 15년 모기지 만기 금액은 50만 5,572달러, 30년 모기지 만기 금액은 69만3,302달러이다. 이처럼 30만달러를 대출했을 때 15년 고정 모기지를 선택하면 14만797달러를 절약할 수 있으며 40만달러를 대출했을 때 18만7,790달러를 절약할 수 있다.

■월 페이먼트

15년과 30년, 두 가지 만기 유형 고정 모기지를 선택하는 데 있어서 가장 고민되는 부분은 역시 월 페이먼트 규모이다. 매달 고정적으로 나가는 월 페이먼트를 지금 당장 감당할 수 없다면 15년, 30년 고민하는 것이 무슨 의미가 있을까.

큰 금액을 더 빠른 속도로 갚아나가야하기 때문에 15년 고정 모기지의 월 페이먼트가 30년의 월 페이먼트보다 높은 것은 사실이다. 두 만기 간의 이자율 격차가 적어도 5% 이상 벌어지지 않는 한 15년 고정의 만기가 짧기 때문에 매달 납부해야 하는 페이먼트 금액이 높아지는 것은 어찌보면 당연하다고 할 수 있다.

결과적으로 월 페이먼트 상환에 여유가 있다면 15년 고정이 좋다. 모기지 이자는 수치상으로 낮게 보여도 장기간 페이먼트를 해야하므로 완납할 때까지 갚아야하는 이자가 적지 않다.