주택 판매

자녀들이 모두 성장해 출가 하거나 다른 주에 좋은 일자리가 생겨서 집을 팔아야 할 상황이 생겼습니다. 이런 상황에 많은 주택 소유자들은 어디서부터 무엇을 어떻게 시작해야 하는지 난감해 하고, 그들의 궁금증에 대한 답변을 어디서 구해야 할지 몰라 답답해 합니다. 우선 부동산 시장 흐름 파악부터 판매 거래 종료까지의 부동산 매매 절차를 단계별로 조사하고 검토하는 것이 중요합니다.

현재의 부동산 시장의 동향 파악하기

주택 판매 가격 책정과 브로커 선택을고려하기 전에, 일반적으로 현재 지역 부동산 시장의 흐름에 주목해야 합니다. 이것은 주택 판매시 최적의 타이밍을 결정하는 데 도움이 됩니다.

주로 부동산 구매는 매년 4 월에서 5 월 사이에 급증 하다가7월에 절정에 이르고, 가을에 들어서면서 서서히 줄어듭니다. 일반적으로 바이어들은 따뜻하고 온화한 날씨에 집을 구매 하길 원하며, 특히 어린 자녀를 둔 가정에서는 학교 일정에 방해가 되지 않는 여름에 이사를 계획 합니다. 세금 환불 또한 부동산 구매 급증에 한 몫을 합니다. 반면에 11월과 12월은 부동산 비수기 입니다. 그러나 리스팅 수가 적기 때문에 셀러 입장에서는 경쟁을 피할 수 있어 좋은 딜을 거둘 수 있습니다.

부동산 판매의 시기 결정 보다 중요한 것은 부동산 판매로 인한 이익 또는 손실을 확인하는 것입니다. 고객님의 모기지 상황은 어떠합니까? 고객님이 구입했던 가격 보다 더 높은 가격으로 또는 현재 가지고 있는 빚보다 더 높은 가격으로 주택을 팔 수 있습니까? 고객님은 효율적인 에스크로 전략 및 사후 판매 계획을 세워야 합니다. 예를 들어, 판매 후 집을 구매 할 것인지 아니면 임대를 할 것인지, 또한 그것에 대한 예산이 어떻게 되는지 알아 봐야 합니다. 부동산 구매와 임대는 재정적으로 큰 차이가 있으므로 각각 예산을 세워 고객님에게 재정적으로 어떤 것이 적합한지 결정 하고, 구매할 주택의 가격 또는 월 임대료에 따라 고객님의 부동산 판매 전략을 세우십시오.

부동산 중개업자 찾기

부동산 에이전트 및 브로커는 주택 가격 책정뿐만 아니라 부동산 시장에 주택 광고와 판매 협상 과정에서 매우 중요한 역할을 합니다. 지역 전문성, 수수료 비용과 함께 그들의 특정 마케팅 계획을 알아보기 위해 많은 에이전트와 브로커를 만나 보십시오.

부동산 에이전트가 수수료는 싸지만 그 지역에 친숙하지 않은 에이전트 일수 있습니다. 고객님에게 중요한 사항이 무엇인지 확인하시고 그 사항에 맞는 에이전트를 찾기 위해 많은 에이전트를 면접하시고 신중히 선택하십시오.

셀러 직접 홈 판매

개인적인 사정이나 재정적인 이유로 인해 부동산 에이전트의 고용을 원하지 않을 수 있습니다. 셀러가 직접 본인의 집을 판매하는 것은 부동산 매매에 따른 비용 부분을 절약을 할 수 있습니다. 그러나 유의해야 할 점이 많으므로 직접 판매를 결정하기 전에 많은 신중을 기하십시오.

직접 판매(FSBO)의 가장 어려운 부분은 주택의 가격 책정에 있습니다. 객관적으로 주택의 가치를 정하기 위해서는 판매할 주택의 반 마일 이내의 리스팅 된 집들의 조건과 가격을 비교 분석 해야 합니다. 주택의 규모, 도로와 철로 등과 같은 기반시설등을 고려하여 적정 리스팅 가격을 결정하십시오. 물론, 셀러의 집의 구조와 상태 또한 고려하셔야 합니다. 감정인을 고용하여 주택의 가치를 정하는데 도움을 받을 수 있습니다.

판매가격은 물론이고, 효과적인 마케팅 전략이 주택 매매의 성공을 좌우합니다. 일반적으로 바이어들은 정확한 사실이나 수치 또는 사진이 나와있는 광고를 선호 합니다.

주택 사진은 마케팅에 필수적인 요소 입니다. 주택에 대한 설명을 담은 사진들은 많은 바이어들의 관심을 끌수 있습니다. 모든 각도에서 집을 촬영하고, 여러 장의 실내 공간의 사진을 포함 해야 합니다. 또한 단순한 사진보다 더 유익하고 매력이 될 수 있는 주택 비디오를 만들어 웹사이트를 이용해 광고 하는 것도 간단하면서 종종 효과적입니다.

지역 신문이나 부동산 잡지 등과 같은 다양한 출판물을 이용하여 주택을 광고 하십시오. 요즘의 바이어들은 온라인으로 집을 검색 하기 때문에 가능한 많은 무료 웹 사이트에 주택을 광고 하십시오. 부동산 관련 웹사이트에 광고하시면 더 적합한 바이어를 찾을 수 있습니다.

광고를 보고 바이어가 나타나면, 셀러는 리스팅 에이전트의 역할을 해야 합니다. 비공개 투어 나 퍼블릭 오픈 하우스 중 하나를 선택하여 집 뷰잉을 준비해야 합니다. 바이어 입장에서 무엇을 보고 싶어하고, 무엇을 원하는지 생각하십시오. 도움이 필요하시면, 이웃 이나 친구에게 도움을 요청 하십시오.

홈 스테이징

매물은 부동산 시장에 나와있는 동안 항상 깨끗하고 잘 정돈 되어 있어야 합니다. 잔디밭뿐만 아니라 측면과 뒷마당도 깨끗히 손질 되어있는지 확인하십시오. 방해 없이 바이어에게 집중할 수 있도록 가능한 집 뷰잉은 가족 구성원이 없을 때 하십시오. 모든 방들은 깨끗하고 깔끔하게 유지 하고, 개인적인 소장품은 처리 하는 것이 좋습니다. 잠재적인 바이어가 남의 집처럼 느끼지 않도록 하는 것이 중요합니다.

"홈 스테이징"은 집의 가장 매력적인 부분을 강조하여 집의 가치를 올리는 과정입니다. 많은 시간과 노력 없이 몇 가지 팁과 적은 비용으로 잠재적인 바이어에게 좋은 인상을 심어 줄 수 있습니다.

홈 스테이지에 가장 중점을 둬야 할 부분은 룸 사이즈 입니다. 잡다한 가구가 많을 수록 공간을 산만하게 하고 좁아 보이게 합니다. 공간은 최대한 오픈 되고 넓게 보이게 가구를 배치 하십시오.  전문적인 인테리어 디자이너 없이 단지 합리적인 가구 배치만으로도 충분히 바이어에게 좋은 인상을 심어 줄 수 있습니다.

채광과 조명은 홈 스테이지에 빠지지 않은 중요한 요소입니다. 약간의 햇빛이 공간을 매력적으로 보이게 할 수 있기 때문에 대형 창문이 있는 방은 항상 먼저 보여지는게 좋습니다. 빛이 들어오지 않은 지하실 같은 곳에는 적절한 조명시설을 설치 해 아늑한 분위기를 만들어 보십시오. 벽에 좋은 그림이나 사진을 거실 경우, 스포트라이트를 이용하면 부드러운 빛으로 그림 돋보이게 할 수 있습니다.

페인트 칠은 또한 짧은 기간에 최소의 비용으로 인테리어 효과를 향상시킬 수 있습니다. 그런 이유로 종종 집주인이 세입자가 들어오기 전에 벽에 생긴 흠이나 더러운 오물을 가리기 위해 페이트 칠을 합니다. 실내 페인트 색은 너무 튀는 색상보다 부드러운 뉴트럴 색 계통이 좋습니다.

또한 바닥, 싱크대, 타일 표면이 깨끗한 지 확인하는 것이 좋습니다. 그라우트는 종종 시간이 지나면서 먼지가 축적되어 색상이 어두워 질 수 있습니다. 스펀지나 빳빳한 솔에 부엌 또는 욕실용 세척제를 묻혀 문질러 주면 말끔히 닦아 낼 수 있습니다. 나무 바닥의 경우, 머피와 같은 나무 바닥 전용비누를 이용해 바닥의 흠이나 결함을 가리고 광택이 나게 하십시오.

홈 스테이징에 대한 전문적인 견해가 필요하시면, 부동산 중개인에 문의하십시오.

오퍼 받기

셀러가 한건 이상의 오퍼(복수 오퍼)를 받았습니다. 셀러가 바이어의 오퍼를 수락하기 전에 고려해야 할 점은 무엇일까요?

제시된 오퍼에 셀러가 선택할 수 있는 옵션은 세 가지가 있습니다. 오퍼를 바로 수락 또는 거절 하거나, 재 오퍼 (카운터 오퍼)를 하는 것입니다. 제시된 오퍼가 원하는 조건을 모두 충족하고 좋은 가격이라면, 오퍼를 바로 수락하는것이 좋습니다. 이에 대해 관련 상담이나 바이어에 대한 배경 정보가 궁금하시면 부동산 에이전트에게 문의하십시오.

카운터 오퍼를 제시하는 과정은, 특히 싱글 바이어만이 있는 경우, 최대한 주의를 요구하는 과정 입니다. 주택 판매 가격을 현재의 부동산 시장 감정가로 협상 없이 낮은 가격에 제시 할 수 도 있습니다. 물론, 셀러가 손해를 보는 판매를 원하지 않겠지만, 더 나은 오퍼를 위해 몇 주 또는 몇 달을 기다려야 할 수도 있습니다.

집의 특정 부분을 업그레이드 할 의도를 밝혀 카운터 오퍼에 높은 요구 가격을 제시 할 수 있습니다. 예를 들어, 부엌 리 모델 비용이 2만불 이라고 하면, 셀러가 투자한 시간과 노력의 댓가로 만불을 더하여 총 3만불정도 올려 받을 수 있습니다. 부엌 업그레이드로 셀러는 총 만불의 이익을 얻을 수 있습니다.

셀러가 바이어의 오퍼를 거부 할 경우에는 그 이유를 명기해야합니다. 그 이유는 잠재적인 바이어를 자극하여 더 좋은 오퍼를 받을 수 있는 기회가 될 수 있기 때문입니다.

마감 및 최종 단계

셀러가 오퍼를 수락 하면 계약서에 모든 조건과 발생할 수 있는 사항에 대해 명시하고 서명하게 됩니다. 일단 오퍼를 받아 들일 의사가 전달되면, 셀러와 바이어 모두는 에스크로 라는 기간을 접하게 되고, 이 기간동안 돈을 전송하고, 검사 및 판매에 관련된 기타 세부 사항을 조정해야합니다. 오퍼 수락과 입주의 사이의 기간은 보통 30 ~ 90 일입니다.

첫 번째 단계로는, 거래의 모든 당사자가 동의하는 임시 마감 날짜를 잡아야 합니다. 이 날은 집 열쇠와 증서가 소유권과 같이 이전 되는 날 입니다. 일반적으로, 3~5 주정도 소요됩니다.

거래가 성사가 되지 않은 경우를 대비하여 예방 조치가 필요합니다. 잠재적인 바이어에게 받은 계약금은 에스크로 계좌에 에스크로 담당자의 의해 보관 됩니다. 일부 지역에서는 부동산 에이전트가 계약금을 보관 할 수 도 있습니다. 또한 주택의 소유권을 검색하고 유치권, 재산권 청구 등 모든 소유권 문제를 식별하기 위해 소유권 보험 회사가 꼭 필요합니다.

융자 기관은 구매 계약과 같은 중요한 재무 문서의 사본을 보관 하고 신용 기록과 대출 사전 승인을 확인 합니다.

판매 마감 바로 전 단계로, 바이어는 마지막 주택 인스펙션을 할 수 있습니다. 집을 소유하기 전에 집에 문제가 있는지, 모든 수리가 원하던 대로 되어 있는지를 최종 점검 할 수 있습니다. 점검이 끝나면 계약을 마감할 시간 입니다.

최종 미팅에서, 셀러는 모든 서류에 서명하고, 주택을 판매하는 과정에서 축적 된 비용을 지불해야합니다. 서류로는 보증 증서, 개인 진술서, 판매 명세서, 부동산 가치 인증서(C.R.V.) 및 수익금의 수표가 있고, 지불해야 할 비용으로는 에이전트 / 브로커 수수료, 변호사 또는 에스크로 담당자 /에스크로 회사 수수료, 소유권 보증 보험 수수료 그리고 법적 수수료 등 이 있습니다.

--------------------------------------------------------------------------------------

Jeff Gwon

Konex Realty

jeffgwon@konexrealty.com

714-696-8233